Pasos para Desalojar a Inquilinos Morosos y Abusivos con el DESALOJO EXPRÉS
Y en esta ocasión Swift Inmobiliaria ha preparado información sobre todo lo que un Arrendador debe de saber ANTES de firmar el Contrato de Arrendamiento entre las partes. Es importante que siempre exista la asesoría de un especialista en el tema, para que de esta forma pueda saber cómo actuar frente a un imprevisto desagradable, como lo es un "inquilino moroso y abusivo".
El 28 de mayo del 2014 se publicó en El Diario El Peruano la Ley N°30201 conocida como la “Ley Desalojo Exprés o Desalojo Rápido” que busca agilizar, mediante herramientas y procedimientos diseñados y normados, el trámite de los procesos judiciales de desalojo por falta de pago, morosidad o por vencimiento de contrato.
Antes de existir esta ley, un proceso de desalojo o
desahucio podía durar entre 1 o 2 años y no se aseguraba que el Arrendador
recupere su inmueble. Hoy, gracias a esta ley, el plazo para que el inquilino
moroso devuelva la vivienda a su verdadero dueño es de 15 días calendario.
El desalojo rápido puede aplicarse solamente a
aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales
el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de
Allanamiento a un futuro proceso de desalojo. Por eso, mucho ojo al
realizar el contrato de arrendamiento, ya que esta Cláusula de Allanamiento es
requisito indispensable para que en un futuro la ley pueda aplicarse y así
protegerse de no ser despojado de un inmueble en alquiler.
La ley de desalojo exprés ha normado y diseñado herramientas
que obligarán a los jueces a resolver con prontitud estos casos y evitar
dilaciones. Veamos cuáles son:
¿EN QUÉ CASOS PROCEDE EL DESALOJO EXPRÉS?
- Conclusión
del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el
formulario respectivo.
- Resolución
contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
- Incumplimiento
de pago de la renta convenida o cuota periódica pactada por dos meses
consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolución
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono.
- Incumplimiento
de pago de los conceptos complementarios (servicio de mantenimiento, agua,
seguro por riesgo de pérdida y otros) por seis meses consecutivos, dentro
del plazo contractual, sustentada en la resolución del contrato comunicada
mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de
abono o la liquidación del saldo deudor emitida por la empresa respectiva.
- Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentada en la resolución del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de constatación policial respectivo.
¿QUÉ DOCUMENTOS DEBERÁN PRESENTARSE PARA INICIAR EL
PROCESO DE DESALOJO EXPRÉS?
El arrendador deberá adjuntar a su demanda de desalojo tres
documentos:
- El
formulario respectivo, ya sea FUA, FUAO o FUAL. Para que este
documento tenga mérito de ejecución debe estar suscrito ante un notario
debidamente habilitado o, en su defecto, ante un juez de paz letrado.
- El
reporte del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) y
- Documento
Sustentatorio de la causal por la cual se da por terminado el contrato.
¿EN EL PROCESO DE DESALOJO TAMBIÉN PODRÁ RECLAMARSE LAS
RENTAS ADEUDADAS?
Sí, a la pretensión de desalojo se le puede acumular la
pretensión de pago de las rentas convenidas adeudadas, así como de las cuotas periódicas.
También podrá exigirse el pago de los conceptos complementarios adeudados si es
que el arrendador asumió la obligación de realizar dichos pagos a nombre del
arrendatario en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecución de
desalojo no se supeditará a la resolución de cualquier otra pretensión
acumulada.
¿QUIÉN ES EL JUEZ COMPETENTE PARA CONOCER DEL PROCESO DE
DESALOJO EXPRÉS?
El Proceso Único de Ejecución de Desalojo se tramita ante el
juez de paz letrado o ante el juzgado que haga sus veces, de la jurisdicción
donde se ubique el inmueble arrendado. Dicho juez debe notificar la demanda en
el inmueble materia de desalojo para que el arrendatario o quien se encuentre
ocupándolo, dentro del plazo de cinco (05) días hábiles, se allane o conteste
la demanda.
¿CON QUÉ MEDIOS DE DEFENSA CUENTA EL ARRENDATARIO EN EL
DESALOJO EXPRÉS?
En caso el arrendatario conteste la demanda, deberá
acreditar, de ser el caso, la vigencia del contrato de arrendamiento, la
cancelación de las rentas convenidas adeudadas o cuotas periódicas adeudadas, o
el cumplimiento de cualquier otra obligación que le hubiese sido requerida,
según corresponda.
SANCIONES PARA EL JUEZ QUE NO RESUELVE EN TRES DÍAS EL
PEDIDO DE DESALOJO
Vencido el plazo para contestar, con la contestación o sin
esta, el juez debe sentenciar en un plazo máximo de tres (03) días hábiles, bajo
responsabilidad.
Se ha querido ser muy exigente con este plazo, pues
finalmente de su cumplimiento dependerá la celeridad del desalojo. Por ello, la
norma establece que “La invocación a la carga procesal, no exime al juez de su
responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debiéndose determinar
dicha responsabilidad a través de las instancias pertinentes del Órgano de
Control de la Magistratura del Poder Judicial”.
De declararse fundada la demanda, la resolución judicial
dispone el desalojo, el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del
mandato judicial o en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el
demandado o contra quien se encuentre en el inmueble; así como la orden de
cumplimiento de la obligación demandada.
ASISTENCIA DE LA POLICÍA EN EL DESALOJO Y EL DELITO DE
DESOBEDIENCIA A LA AUTORIDAD
El juez deberá cursar oficio a la dependencia
correspondiente de la Policía y demás autoridades correspondientes, para que en
el plazo de tres días hábiles contados desde la notificación, obligatoriamente
y bajo responsabilidad presten asistencia y garantía para la ejecución del
desalojo en la forma y plazo indicados en su resolución judicial.
De no hacerlo, los efectivos policiales serán denunciados
por el fiscal provincial por el delito de desobediencia a la autoridad.
¿PUEDE APELARSE LA SENTENCIA DE DESALOJO EXPRÉS?
Sí, la norma prevé que el recurso de apelación contra la
sentencia se interpone dentro del plazo de tres días hábiles y se concede sin
efecto suspensivo. Además, establece que concedida la apelación, se elevará el
expediente dentro de un plazo no mayor de dos días hábiles, contado desde la
concesión del recurso.
El juez superior, en un plazo no mayor de tres días hábiles
de recibido el expediente, admitirá o no el recurso de apelación y notificará
de su decisión a las partes, siendo esta decisión inimpugnable. De haber
admitido el recurso, el juez comunicará a las partes que el proceso ha quedado
expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres días hábiles siguientes.
SANCIONES PARA LOS ARRENDATARIOS
Se establece que los arrendatarios u ocupantes que se
apropien de los bienes integrantes de los inmuebles arrendados (acabados,
aparatos, muebles empotrados, servicios higiénicos, llaves de agua y luz,
puntos de luz, entre otros), deben ser denunciados y sancionados penalmente por
la comisión de delitos contra el patrimonio.
En caso de proceder el desalojo, el arrendatario deberá
también asumir los costos del proceso.
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